Mikor érdemes a közös képviselő leváltásán elgondolkozni?
Mindenekelőtt fontos tisztázni, hogy a legtöbb esetben a közös képviselő nem szívességet tesz a társasháznak azzal, hogy ezt a feladatot ellátja. Eltekintve azoktól az esetektől, amikor a közös képviselő fizetség nélkül segíti a lakóközösség életét (ez leginkább a nagyon kicsi, néhány lakásos társasházakra jellemző), a közös képviselet, a társasháznak a kezelése egy szolgáltatás. Ennek a szolgáltatásnak az ellátására a lakók a saját elégedettségük maximalizálására bízzák meg a szolgáltatót.
Hogyan tudja leváltani közös képviselőjét?
Számos esetben tapasztaljuk, hogy egy társasház le szeretné váltani a közös képviselőjét, azonban nem tudják hogyan fogjanak neki. Ezen útmutató megírásának az a célja, hogy lépésről lépésre bemutassa a közös képviselő leváltásának menetét, ezáltal segítve Önöket egy alkalmasabb közös képviselő megválasztásában.
Vitán felül áll, hogy minden tulajdonostársnak az az érdeke, hogy megfelelő kezekben legyen a társasház ügyeinek kezelése, hiszen a társasházi körülmények is hatással vannak egyrészt a lakók életminőségére, másrészt a társasházban lévő lakások értékére. Emiatt fontos az, hogy egy olyan közös képviselőt bízzanak meg, aki tulajdonosi szemlélettel végzi a munkáját.
Az alábbi néhány egyszerű lépésben megmutatjuk, hogyan néz ki a közös képviselő leváltásának menete és ehhez milyen előkészületek kellenek:
1. Árajánlatok begyűjtése
Amennyiben Ön, illetve lakótársai eldöntötték, hogy le szeretnék váltani a közös képviselőt, akkor célszerű körülnézni a piacon, s felmérni, hogy milyen lehetőségek vannak. Fontos, hogy több helyről is kérjenek be ajánlatot, mivel így tudják a legjobban megismerni a lehetőségeiket. Az árajánlat nem kerül semmibe (ha igen, az már gyanakvásra adhat okot), így akár 5-10 ajánlatot is érdemes beszerezni, amit aztán együttesen ki tudnak értékelni, s le tudják szűkíteni a jelöltek körét 2-3 szolgáltatóra, amelyből majd a Közgyűlés tud választani.
A szűkített listán szereplő szolgáltatókkal javasoljuk, hogy személyesen is egyeztessenek, mivel telefonon, illetve e-mailen keresztül nem tudják kellőképpen megismerni őket. Emellett mindkét fél számára hasznos lehet egy társasházi bejárás, hiszen így a szolgáltató pontosabb képet kap a társasház helyzetéről, s ezáltal az ajánlatát teljes mértékben testre tudja szabni a társasház igényeinek megfelelően.
Nem érdemes elkapkodni az új közös képviselő kiválasztását, hiszen senkinek sem érdeke, hogy néhány hónapon belül ismét ugyanebben a cipőben találja magát a lakóközösség. Szánjanak elegendő időt a kiválasztási folyamatra, s ha kell, akkor többször is találkozzanak a jelölttel, hogy minél jobban megismerhessék. Emellett javasoljuk a mindenki számára elérhető adatbázisok átvizsgálását is annak érdekében, hogy megismerjék a céget (pl.: cégbíróság, adóhatóság), illetve ne legyenek restek elkérni a közös képviselői bizonyítványukat, illetve engedélyüket sem. Az ember sohasem lehet elég óvatos.
2. Aláírásgyűjtés
A Társasházi törvény 28. § (1) A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról.
Ez azt jelenti, hogy nem feltétlen elegendő, ha Ön, illetve néhány tulajdonostársa le szeretné váltani a közös képviselőt, mivel arról végérvényben csak a Közgyűlés tud határozni. Szükség van egy közgyűlés összehívására, amihez viszont elengedhetetlen legalább a tulajdoni hányad 1/10-vel rendelkező tulajdonostársak írásos kérelmére. Ennek elérése érdekében mozgósítani szükséges a tulajdonostársakat, hogy elérjék a törvényben meghatározott minimum részarányt a tulajdoni hányadok tekintetében.
Javasoljuk, hogy egyeztessenek a tulajdonostársakkal, személyesen, vagy például egy Facebook csoportban vagy levelezőlistán, s ha úgy látják, hogy sokan egyetértenek a közös képviselő leváltásával, akkor kezdjenek aláírásgyűjtésbe. Ehhez tudunk biztosítani aláírási ív mintát, így ezzel nem kell bajlódniuk.
Fontos, hogy az aláírások gyűjtésénél figyeljenek arra, hogy egy lakásnak több tulajdonosa is lehet, s ebben az esetben – a házastársak és a kiskorú gyermek tulajdonos kivételével – az összes tulajdonos aláírására szükség van ahhoz, hogy a teljes lakásra vonatkozó tulajdoni hányadot figyelembe lehessen venni az 1/10 számításánál. Kiskorú gyermek esetén a családjogi törvény szerint a törvényes képviselő meghatalmazás nélkül szavazhat. Szintén a családjogi törvény miatt házastársak esetében feltételezni kell az egyetértést, így ha azt külön nem jelzik, elegendő az egyik fél szavazata. Emellett arra is figyeljenek, hogy a lakásoknak eltérő lehet a területe, így a tulajdoni hányada, ezért nem feltétlen elegendő, például egy 100 lakásos társasházban 10 lakás tulajdonosainak aláírása a közgyűlés összehívásához. Ehhez segítségükre lehet a Földhivatal online felülete, amelyről ingyenesen lekérdezhetők a társasházi információk, amely tartalmazza az egyes lakásokhoz tartozó tulajdoni hányadot. Ezt amúgy az Alapító Okiratnak, az ingatlan adásvételi szerződésének és a szerződéshez csatolt tulajdoni lapnak is tartalmaznia kell, így, ha valamelyik kéznél van, akkor onnan könnyűszerrel megnézhető a tulajdoni hányad.
3. Közgyűlés összehívása
Ha kellő számú aláírás összegyűlt, akkor kezdeményezni szükséges a közös képviselőnél a közgyűlés összehívását. Az aláírási íveket mindenképp javasoljuk fénymásolni, s a másolatot használják átvételi elismervényként, amelyre a közös képviselő rögzíti a nevét, az átvétel dátumát, illetve az aláírását. Minden másolt oldalt szignáltassanak a közös képviselővel.
A közös képviselőnek ebben az esetben 30 napja van összehívni a közgyűlést. Amennyiben a közös képviselő ennek nem tesz eleget, akkor a 30. napot követő 15 napon belüli időpontra a Számvizsgáló Bizottság hívhatja össze a közgyűlést. Ha ez sem történik meg, akkor a közgyűlés összehívását kezdeményező tulajdonostársak is jogosultak ezt megtenni.
Társasházi törvény 35. § (2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.
Fontos, hogy ebben az esetben pontosan az aláírási ívben megadott pontokkal kell összehívni a közgyűlést. Emellett figyelni kell a törvény által meghatározott szabályokra, mint például a közgyűlési meghívó tartalma, kézbesítésének feltételei, illetve a határozatképesség.
A meghívónak az alábbi kötelező tartalmi elemei vannak:
- Közgyűlés helye és időpontja
- A közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirend
- Megismételt közgyűlés időpontja és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívás
- Szavazásra előterjesztett napirend írásos előterjesztései
Közgyűlés a leváltásról
A közgyűlés összehívását követően meg kell várni, míg elkövetkezik a közgyűlési meghívóban megjelölt időpont. A közgyűlésre vonatkozóan a társasházi törvény tartalmaz előírásokat, mint például a határozatképesség vizsgálta.
A közgyűlés akkor tekinthető határozatképesnek, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet minden egyes napirendről történő szavazás előtt meg kell állapítani. Amennyiben a közgyűlés nem határozatképes, akkor megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést az eredetivel megegyező napirenddel kell összehívni. Amennyiben az SZMSZ eltérően nem rendelkezik, akkor a megismételt közgyűlés az eredeti közgyűléssel megegyező napra is kitűzhető. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes. Számítani kell arra, hogy nem a közgyűlés nem lesz határozatképes, így a megismételt közgyűlés dátumát is úgy tűzzék ki, hogy az a lehető legtöbb tulajdonostársnak megfelelő legyen.
A közgyűlésen a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. Amennyiben a Tt. nem rendelkezik másképpen, akkor a közgyűlési a határozatait egyszerű szavazattöbbséggel hozza meg, amelyet a tulajdoni hányad alapján kell figyelembe venni.
A közgyűlésen meghatalmazottak is részt vehetnek, amennyiben rendelkeznek írásos meghatalmazással, s annak az eredeti példányát magukkal viszik a közgyűlésre. A meghatalmazásnál vizsgálni szükséges, hogy azt valóban az adott lakás minden tulajdonosa aláírta. A meghatalmazáson szerepelnie kell a névnek, címnek, igazolványszámnak, illetve 2 tanú is szükséges hozzá. A meghatalmazást csatolni szükséges majd a közgyűlési jegyzőkönyvhöz is.
A közgyűlésen először a levezető elnököt, a jegyzőkönyv vezetőt, valamint a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostársat szükséges megválasztani, majd ezután lehet rátérni az aláíró íven szereplő napirendi pontokra, amely tartalmazza a közös képviselő leváltását is.
Amennyiben a közgyűlés a közös képviselő leváltása, s egy új közös képviselő megválasztása mellett dönt, akkor fontos még, hogy a közgyűlés kijelölje azt a tulajdonostársat, aki majd aláírja az új közös képviselő megbízási szerződését. A társasháznak ugyanis nincs jelenleg közös képviselő hiányában nincs képviselője, így a közös képviselő szerződésére külön képviselőt kell kijelölni a tulajdonostársak közül.
Jegyzőkönyv
A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek legalább az alábbiakat kell tartalmaznia:
- a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs neve
- mellékelt jelenléti ív, amely tartalmazza a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét
- a közgyűlés határozatképességének megállapítása
- a tárgyalt napirendek összefoglalása
- a közgyűlés által meghozott határozatok szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatok
A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. A közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell.
Az új közös képviselő munkába állása
A közgyűlési határozat után a kijelölt tulajdonostárs szerződés köt a közös képviselővel, aki ezután már el tud járni a társasház közös képviselőjeként. Az új közös képviselő első feladata, hogy felkeresse az előző közös képviselőt, s átvegye tőle a társasház iratait, illetve adott esetben eszközeit. Erre vonatkozóan az előző közös képviselőnek 30 napja van. Ezt a folyamatot a tapasztalataink alapján nem minden esetben segítik a leköszönő közös képviselők, így kérem minden esetben legyenek türelemmel az új közös képviselővel szemben.
Közös képviselőt keres?
Cégünk társasházkezeléssel és közös képviselettel foglalkozik, így amennyiben szeretné felvenni velünk a kapcsolatot, kérjük, töltse ki alábbi űrlapunkat!
Impresszum
Cégnév: SZETLER Kft.
Levelezési cím: 1137 Budapest, Jászai Mari tér 6. 3. em. 17.
Cégjegyzékszám: 13-09-227807
Adószám: 28832128-2-13
Társasházkezelői nyilvántartási szám: 142/2023
Tárhelyszolgáltató adatai és elérhetősége:
DotRoll Kft.
Cím: 1148 Budapest, Fogarasi út 3-5.
Cégjegyzékszám: 01-09-882068
E-mail cím: support@dotroll.com