Szervezeti-működési szabályzat

Közzététel: 2020.12.06

A társasházak szabályozását bemutató cikksorozatunk második részében a szervezeti-működési szabályzattal foglalkozunk.

Szervezeti-működési szabályzat törvényi előírásai

Ahogy azt már az előző cikkünkben írtuk az SZMSZ-t legkorábban az alakuló közgyűlésen, legkésőbb pedig az alakuló közgyűléstől számított 60. napig kell a közgyűlés elé terjeszteni, s arról az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbséggel határozni.

Az SZMSZ kiemelt fontosággal bír egy társasház életében, ugyanis az tartalmazza a közösség szerveinek hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, továbbá a közös költség viselésének szabályait. hogy csak a legfontosabbakat említsük.

A Tt. előírásai alapján az SZMSZ-nek az alábbi dolgokat kell tartalmaznia. Fontos kiemelni, hogy más törvények további követelményeket támaszthatnak az SZMSZ tartalmával szemben (pl.: GDPR).

• A közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörét és eljárására vonatkozó szabályokat
• A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörét és feladatait
• A számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörét és feladatait
• A tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére vonatkozó szabályokat
• A közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, valamint a felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására vonatkozó szabályokat
• A társasházi lakóépület házirendjét

Az SZMSZ-t bármikor lehet módosítani, amennyiben a módosítási javaslat előterjesztésre kerül a közgyűlésnek, s az elfogadja azt. Az SZMSZ elfogadásáról/módosításáról határozatot hozó közgyűlés megismételt közgyűlés nem lehet, azonban lehetőség van írásbeli szavazásra. Ilyenkor legalább 15 munkanappal a közgyűlés időpontja előtt el kell küldeni a szabályzat tervezetét az összes tulajdonosnak. Az SZMSZ-t, illetve annak módosításait a Földhivatalhoz is be kell adni.

Az SZMSZ tartalmával kapcsolatban a fenti általános követelményeken túl a törvény nem tartalmaz további útmutatást, vagy részletszabályokat. A törvény inkább egy keretrendszert állít fel, így abba további előírások is bekerülhetnek feltéve, hogy azok nem ellentétesek sem a Tt., sem pedig más jogszabály előírásaival. Néhány esetben azonban van lehetőség a Tt. rendelkezéseitől eltérően kialakítani az SZMSZ-t. (pl.: a közös költség felosztásának elveibe további szempontokat beépíteni a tulajdoni hányadon túl; megismételt közgyűlés megtartásának szabályai.)

Házirend

A Tt. értelmében a házirend kötelező része az SZMSZ-nek, amelyben szabályozni kell a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenységek végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait. Ezek az előírások nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetve a lakóépületek zajszint határértékére vonatkozó egyéb jogszabályokkal. Ez kiemelten fontos, ugyanis az a tapasztalat, hogy ebből sok konfliktus szokott keletkezni a lakóközösségeken belül.

Ezen túlmenően a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletszabályokat is tartalmaznia kell a házirendnek, de ezen túlmenően további iránymutatást nem ad a törvény. Emiatt felsorolunk néhány gyakorlati példát, hogy miről is érdemes rendelkezni egy házirendben. Néhány esetben (pl.: állattartás) a helyi önkormányzat rendeleteit is figyelembe kell venni.

• Zajt okozó gépek, készülékek használatának behatárolása időpontokkal (pl.: mosógépet nem lehet használni este 10 óra után)
• Társasház tisztántartásának követelményei (pl.: milyen gyakran szükséges a közös területek takarítására)
• Közös használatra szolgáló helyiségek használatának követelményei
• Közös tulajdonban lévő falfelületeken való feliratok, hirdetések, stb. elhelyezése
• Udvar használatának szabályai
• Állattartás

A fenti kereteken túl a törvény egy igen konkrét előírást is tartalmaz a házirenddel kapcsolatban, méghozzá azt, hogy tilos dohányozni a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken és helyiségekben. Ez alól csak az jelent kivételt, ha a tulajdonostársak legalább 80%-a (tulajdoni hányad szerint) elfogadja az SZMSZ ezzel ellentétes módosítását.

Gyakori problémák a Szervezeti-működési szabályzat kapcsán

Az SZMSZ elkészítése a Tt. hatályba lépése óta kötelező, immár több mint 15 éve. Ezzel együtt számos esetben előfordul, hogy máig nem készült el a társasház SZMSZ-e, vagy ha ez meg is történt, akkor nem került benyújtásra a Földhivatalhoz a jóváhagyott SZMSZ. Az ingatlan-nyilvántartásba történő benyújtása az SZMSZ-nek kulcsfontosságú, mivel a tulajdonostársak csak onnantól jogosultak jogaik gyakorlására, s kötelezettek kötelezettségeiknek teljesítésére. Ebből kifolyólag nagyon nehezen tud megfelelően működni egy társasház, ha nincs jóváhagyott, s az ingatlan-nyilvántartásba benyújtott SZMSZ-e. A közösség alapvető kötelessége, de még inkább érdeke, hogy működését SZMSZ-ben szabályozza.

Reméljük hasznosnak találta a cikkünkben szereplő információkat. Amennyiben kérdése merülne fel ezzel, kapcsolatban, akkor kérem keressen minket az info [kukac] szetler.hu címen. Továbbá, ha valamilyen társasházakkal kapcsolatos témában szeretne hasonló összefoglaló cikket olvasni, kérem azt is jelezze a fenti elérhetőségen.

Kapcsolat

Kövessen minket a Facebookon is!